近幾年，全國購物中心遍地開花，并下沉三四線城市，呈現一片蓬勃發展之勢。這兩年，購物中心開業量更是高位運行，開業量逐年上升。不過接下來2018年擬開業購物中心數量、體量均呈現小幅下滑趨勢，超大體量商業項目大幅減少。

據贏商大數據中心統計，2018年全國擬開業大型商業項目約937個，商業體量高達8400多萬㎡，數量、體量比2017年計劃開業項目分別下降約3%、14%。（2017年擬開業數量970個，商業體量9800多萬㎡），但不少項目僅僅是未能趕2018年內開業，作為未開業的商業存量仍然非常龐大。

值得注意的是，2018擬開業項目中，近百項目是原計劃2017年開業延期而至，延期開業已經成為普遍現象，據預測，2017年實際開業率約為原計劃的50%，約500個項目開業。

 

(注：統計對象為商業面積≥3萬㎡的集中型零售物業，包括購物中心、商業街等，不含專業市場、文旅項目，下同)

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區域分布：四大區域擬開業量下降 三大區域增長

從全國七大區域看，2018年擬開業量對比2017年擬開業量，四大區域下降，三大區域增長。其中，華東、華中、華北、東北四大區擬開業數量同比出現下降，東北、華中地區降幅最大。

另外西南、西北、華南三區域增長，西部兩區增幅度大。顯而易見，接下來西部地區商業地產增長將領銜其它地區，集中爆發的開業量，將吸引更多品牌進入，而中部、北部市場表現乏力。

各區域計劃開業項目數具體表現：

華東地區：計劃開業360個項目遙遙領先。不過擬開業量對比2017年數量仍減少40個，下降約10%；

西南地區：排第二，商業活躍度持續高漲，192個項目，同比數量增長40個，增幅約26%；

華南地區：排第三，不過擬開業量比上年度增長14個，同比增幅約13%；

西北地區：排第四，但增長強勁，同比增長22個項目，增幅28%；

華中、華北、東北：依次排在后面，且同為擬開業量下滑的區域，華中地區減量44個，降幅35%；華北減量1個，降幅2%；東北減量24個，降幅53.33%。

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城市分布：一線城市及新一線城市增長放緩

一線城市商業增量有限，增速持續放緩，并向郊區外拓。2018年，北上廣深四大城市擬開業量合計88個，比2017年減少5個，商業總體量則減少近40萬㎡。

上海、北京數量、體量均下降；

上海減少22個，降幅39.3%；

北京依然是個位數，從去年的9個減少為8個；

廣州擬開業量是去年的3倍多；

深圳數量增長4個，體量卻下降近30萬㎡；

不約而同，廣深大部分項目位于城市新區或甚至郊區地帶。

隨著城市外拓，郊區社區型商業成為一線城市商業發展的大趨勢。從四個一線城市看，上海、深圳相對更有活力，潛力更讓人看好。

 

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新一線城市：擬開業數量、體量均下滑

15個新一線城市，對比2017年開業數量、商業體量均呈現下降，數量合計257個，占全國總數量的27.4%，比上一年減少33個，體量合計2367.84萬㎡，占全國總體量的24.2%，比上一年減少近600萬㎡。

15個城市中，重慶、西安、長沙、無錫、武漢、大連、青島、沈陽等8個城市擬開業項目數量下降；重慶、西安、杭州、長沙、無錫、沈陽、武漢、青島、大連等9個城市擬開業商業體量下降。

值得注意的是，大連2018年無新開業項目；單從商業體量看，重慶、武漢、沈陽降幅最大，寧波、南京、天津增長明顯。

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西部商業崛起

從2018年擬開業項目數量TOP20城市看，未來全國商業重心再次清晰呈現，重點是西部和長三角市場。

西部重慶、西安是排頭兵；

昆明進入前十，超越成都；

貴陽也進入前20，跟合肥并肩。

長三角依托優越的地理位置和經濟條件優勢，8個城市商業特別活躍，華南集中在廣州、深圳、佛山，華中乏力，東北無城市上榜。

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體量分析：5~10萬㎡體量是主流、20萬㎡以上大體量項目減少

2018年擬開業項目體量區間與2017年基本一致：

1、5~10萬㎡體量是主流

這個區間的體量，比小型社區商業有更大的發揮空間，可以規劃更多更豐富的業態，在體驗當道的當下，購物中心也需要更多空間打造場景，提升消費者體驗感。

而比起10萬㎡以上的大型項目，輻射范圍較小，定位可以更有針對性，招商品牌相對要少，操盤難度相對較低。

2、20萬㎡以上項目大幅下降近5成，約去年的一半

這些項目集中分布在西部地區及華東地區的縣級市。重慶、西安、蘭州等地域廣袤的西部城市最為集中。

這主要與城市土地供應及商業規劃有關，在一、二線城市成熟商圈，大部分已經是商業存量高企，從規劃上開始出現調整，城市綜合體純商業體量占比縮減。

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產品線：新品牌擴張速度迅速

從擴張速度較為快速的產品線看，除了依舊占據榜首的萬達廣場之外，另一個很明顯的現象就是新品牌擴張速度。

尤其是這兩年發力的新城吾悅廣場，每年新開業購物中心在10個以上，相比萬象城、大悅城、龍湖天街等品牌，速度是其幾倍。

萬科社區商業產品線力度不小，這兩年主要推萬科廣場和萬科里品牌。

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七大區域簡析

1、華東地區

作為最大的區域，囊括全國七個省份或直轄市在內，共集中了360個項目，占全國項目總量的38.4%，總體量3107.46萬㎡，占全國的37.1%，其中：

江蘇109個、浙江85個是華東區開業量最大的城市；

一線城市上海34個項目，比上一年度的56個大幅收縮近5成；

其余安徽、福建、山東、江西四省擬開業量均有不同程度下降。

上海明年擬開業項目中，值得期待的大型購物中心有LuOne凱德晶萃廣場、上海大寧久光、陸家嘴中心L+ Mall、上海夢中心等。




2、西南地區

西南區排名第二，項目總量192個，總體量1865.98萬㎡。

四川占近4成，商業下沉縣級市加速；

重慶擬開業項目對比上年度大幅下降40%，商業放緩趨勢明顯；

云南、貴州對比去年數量也有小幅下滑。

值得注意的是，近年來外來知名房企紛紛攜產品線，以輕資產模式進入云貴地區，包括大悅城、愛琴海。港企恒隆地產在昆明開發的恒隆廣場明年也將亮相。知名產品線的進入，有望為區域注入全新的商業活力。



3、華南地區

廣東、廣西、海南三省共122個項目，商業總體量1030.53萬㎡。

廣東擬開業項目103個，占全區的85.12%；

廣東7成項目集中在廣州、深圳、佛山；

廣州2018擬開業量是上一年度的3倍多，主要是白云區、花都區商業發力，新增多個10萬㎡以上大型項目。

深耕白云商圈13年的百信廣場，2018年將帶來百信廣場西區項目開業，體量達12萬㎡。廣州主城區天河區將迎來K11購物藝術中心的開業，深圳則將迎來第二個萬象城開業。

4、西北地區

100個項目緊追華南區，陜西西安作為西北市場的大門，無疑是區域內的商業重心。

陜西2018年擬開業項目51個項目，40個在西安；

外來房企加速布局，如SKP新光天地、大悅城、大融城、新城吾悅廣場等知名產品線/項目均已進入，并將于2018年開出。

4、西北地區

100個項目緊追華南區，陜西西安作為西北市場的大門，無疑是區域內的商業重心。

陜西2018年擬開業項目51個項目，40個在西安；

外來房企加速布局，如SKP新光天地、大悅城、大融城、新城吾悅廣場等知名產品線/項目均已進入，并將于2018年開出。

5、華中地區

華中區這兩年商業開發活躍度有明顯下滑跡象，2018年擬開業量81個，排西部城市之后，對比2017年更是大幅下滑，僅2017年（125個）的64.8%。

湖北、湖南、河南三省擬開業項目量均衡分布，但都集中在省府城市；

武漢9個，長沙12個，鄭州20個；
九龍倉打造的長沙IFS或許會成為2018年華中開業購物中心最亮眼的項目。

6、華北地區

華北地區商業發展速度較其他地區相對緩慢。

作為一線城市的北京，新開業商業量連續下降，2017年擬開業量9個，2018年減少為8個，包括1個2017年已經試業的王府中環。2018年要開業的房山龍湖天街、芳圓里ID MALL都是體量10萬㎡級別的大型購物中心。

河北擬開業量較大，但近年河北商業發展面臨重重問題，傳統商業存量大，同質化嚴重、創新不足等問題突出，導致新項目發展受困。

7、東北地區

東北地區是商業活躍度最低的區域，雖然東三省幅員遼闊，但商業發展滯后，傳統商業升級換代還需時間。

遼寧沈陽、大連是東北商業最活躍的城市，恒隆廣場已經在這兩座城市先后布局3個項目；

2018年沈陽將有6個項目開業，包括沈陽K11購物藝術中心；

大連2018年暫無大型購物中心開業。

備注：以上項目開業數據主要來自贏商大數據中心、企業方提供、媒體公開報道，如有錯漏歡迎糾正。